Utifar

Sono titolare di farmacia dal settembre 2006, in seguito a donazione da parte di mio padre. Il proprietario dei locali della farmacia mi intima di lasciare i locali allo scadere del contratto di locazione, il prossimo mese.
La farmacia ha sede in questi locali da 20 anni, in seguito al contratto stipulato da mio padre di 9 anni + 6 anni, rinnovati per altri sei anni. Il commercialista mi ha detto quando sono subentrato nella conduzione dei locali suddetti, poichè la mia è una nuova azienda con nuova ragione sociale e nuova partita iva, gode del minimo contrattuale ovvero, ho diritto a rimanere in questi locali per 6 anni. E' giusto??

La " quaestio" sottopostami rientra nella disciplina generale della cessione del contratto di locazione previsto dall'articolo 36 della Legge 392/1978.
In tema di cessione del contratto di locazione ad uso commerciale, l'art. 36 della Legge 392/78 attribuisce al conduttore la facoltà di cedere a terzi il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, così come avvenuto nel caso sottopostomi.
Tale disposizione costituisce evidente deroga alla statuizione di cui all'articolo 1594 c.c. che vieta al conduttore di cedere il contratto di locazione, in mancanza del consenso del locatore.
La ratio della deroga contenuta all'articolo 36 e valevole solo per gli immobili adibiti ad uso diverso da abitazione (quindi valido per la farmacia), è ravvisabile nella volontà del legislatore di agevolare il trasferimento della titolarità aziendale e assicurare la continuazione delle attività commerciali.
Ciò è stato ravvisato anche dalla dottrina e dalla giurisprudenza di legittimità, la quale si è spinta sino ad affermare che il conduttore possa procedere alla cessione del contratto anche nell'ipotesi in cui nel contratto di locazione vi sia un'apposita clausola, contenente l'espresso divieto di cessione del contratto (Cass. Civ. n. 4802/2000). Nel caso di cessione di azienda che venga esercitata nell'unico immobile condotto in locazione dal titolare dell'azienda, il trasferimento del diritto di godimento dell'immobile aziendale, dovrebbe costituire un effetto naturale del trasferimento dell'azienda e non un effetto negoziale alla cui produzione occorra anche un distinto negozio di cessione del rapporto locativo e ciò perchè in caso contrario si darebbe al conduttore cedente, la facoltà di escludere dalla cessione un elemento fondamentale e costitutivo del complesso aziendale, snaturando la struttura e la funzione stessa del contratto di cessione o affitto di azienda.
Per quanto riguarda il problema della durata ci dobbiamo riferire anche alle norme generali sulla cessione del contratto. Pertanto nell'ipotesi di cessione, il cessionario o subconduttore subentra, per la durata del rapporto originario, assumendo l'obbligo di adempierli nei termini ed alle condizioni pattuite dal cedente, titolare dell'azienda, salva contraria volontà delle parti. Ne consegue che in caso di cessione dell'azienda con contestuale cessione del relativo contratto di locazione dell'immobile adibito all'esercizio di attività commerciale, il cessionario non può opporre al locatore ceduto di avere ignorato senza colpa gli estremi del rapporto di locazione, pattuiti per iscritto tra il cedente l'azienda ed il locatore ceduto.