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Faccio parte, unitamente ad altri soci, di una s.n.c. costituita da una farmacia urbana. Quest’ultima avrebbe, a breve, l’opportunità di acquisire la por- zione di un immobile posto in prossimità della far- macia stessa. è possibile una acquisizione dell’im- mobile appunto tramite leasing, per poi locarlo a dei medici? Ci potrebbero essere altre soluzioni? Ed ancora: qualora l’operazione si rivelasse non red- ditizia, sarebbe possibile una rinuncia prima della scadenza del leasing?

L’operazione di leasing immobiliare ha risvolti fiscali certamente po- sitivi considerata la deducibilità dei canoni e, quindi, il parziale rientro dell’investimento sotto forma di minor carico fiscale sulla società. è auspicabile, in corso di definizione del contratto con la società di lea- sing, la previsione della risoluzione anticipata del contratto anche a favore della società utilizzatrice, facendo molta attenzione a indivi- duare in maniera rigorosa gli oneri posti a carico proprio per evitare spiacevoli sorprese nel caso di attivazione di tale possibilità. Non si tratta, quindi, di una rinuncia prima della scadenza del contratto di leasing, clausola non accettabile per la società di leasing che acquista l’immobile nell’interesse della società utilizzatrice, quanto di riscatto anticipato. L’alternativa al leasing è l’acquisto diretto della proprietà dell’immobile attraverso finanziamento. Tale soluzione non presenta oramai sostanziali differenze, dal punto di vista fiscale, circa la dedu- cibilità dell’operazione di investimento nel suo complesso. Diventa, quindi, fondamentale lo studio di fattibilità dell’operazione sotto il profilo finanziario al fine di misurare la capacità di rimborso del fi- nanziamento/leasing. Si ricorda che la durata minima per la deducibilità dei leasing immo- biliari è attualmente prevista in 18 anni. Maggior attenzione deve es- sere posta all’operazione sotto il profilo legale. Ragioni di opportunità suggeriscono di evitare il rapporto diretto tra farmacia e medici, sep- pure la mera locazione di immobile a canoni di mercato non costitui- sca il presupposto per l’insorgenza di illeciti deontologici o atti di concorrenza sleale. Si sottolinea, poi, che lo svolgimento di un’attività di gestione immobiliare (locazione a studi medici, nella fattispecie), seppur marginale, potrebbe non rientrare nell’oggetto sociale della società farmacia, oltre che disattendere quanto previsto al comma 2 dell’art. 7 della Legge 362/1991 (Norme di riordino del settore farma- ceutico). Una diversa configurazione dell’operazione potrebbe essere quella di costituire una società immobiliare ad hoc per l’acquisto del- l’immobile e la sua successiva locazione. Ciò permetterebbe anche di evitare che la società-farmacia, in caso di successivo trasferimento della proprietà, sia “gravata” del valore del nuovo compendio immo- biliare. Anche in questo caso dovrà essere valutata la congruità dei canoni di locazione percepiti dai medici per accertare la capacità di rimborso del leasing/finanziamento da parte della società immobi- liare, nonché la validità dell’operazione anche in relazione alla norma- tiva fiscale sulle società di comodo.

Studio Brunello e Partner