Utifar

Avendo acquistato in data 6 novembre 2006 come ditta individuale per circa trecentocinquantamila euro, in comunione con il coniuge e con regolare contratto notarile, l'immobile attuale sede della farmacia, usufruendo anche di un mutuo e un finanziamento, vorrei esercitare, entro il 30 aprile c.a., l'opzione che consentirebbe di escludere dalla propria azienda il fabbricato e di riportarlo a livello personale. Ho intenzione poi di cederlo.

L'estromissione agevolata degli immobili strumentali delle imprese individuali trova una ennesima riedizione. La legge finanziaria 2008 rinnova la possibilità, per chi utilizza un immobile strumentale al 30 novembre 2007, di estromettere il bene dalla sfera d'impresa. Soggetti interessati: la previsione riguarda solo le imprese individuali in attività nel periodo 30 novembre 2007-1º gennaio 2008. Potranno essere estromessi solo gli immobili strumentali per destinazione e in base ad una recentissima modificazione anche quelli non utilizzati dall'impresa (per esempio affittati a terzi), a prescindere dalla categoria catastale. Dal 1º gennaio 2002, l'immobile è considerato strumentale se è iscritto nell'inventario o nel registro dei beni strumentali. In caso di fabbricati cointestati, si ritiene che l'estromissione possa essere effettuata per la quota in proprietà dell'imprenditore. Per escludere l'immobile occorre versare un'imposta sostitutiva del 10%, calcolata sulla differenza tra il valore catastale e il costo fiscalmente riconosciuto del bene (nel caso segnalato, togliendo gli ammortamenti, sono quasi certo che sia zero il costo di tale imposta). Se la cessione è assoggettata all'Iva, occorre aggiungere il 30% dell'Iva commisurata sempre al valore catastale dell'unità immobiliare. Secondo la circolare 9/2002, non è assoggettato all'Iva il bene acquistato da un privato o comunque con imposta indetraibile. Se sul bene sono stati effettuati lavori incrementativi, sarà sufficiente eseguire la rettifica della detrazione, ma non sarà dovuta la maggiorazione del 30 per cento. L'importo si versa, per il 40% entro la scadenza di Unico relativo al 2007, mentre le altre rate dovranno essere versate, con gli interessi annui del 3%, entro il 16 dicembre 2008 ed entro il 16 marzo 2009. La scelta dovrà essere effettuata entro il 30 aprile 2008 e avrà effetto dal 1º gennaio 2008. Sarà sufficiente l'annotazione dell'estromissione nella contabilità dell'imprenditore. In caso di successiva cessione del bene, ai fini del computo del periodo di possesso minimo quinquennale previsto nell'articolo 67, lettera b), del Tuir, non conta la data di estromissione. Un immobile acquistato nel 2002, estromesso nel 2008, se ceduto nel corso dello stesso anno non darà dunque luogo ad alcuna plusvalenza. Il fatto che sull'immobile vi sia un'ipoteca nulla rivela.