Utifar

Possiedo un locale dato in locazione in questo stesso paese. Il contratto stipulato e registrato nel 1999 si è rinnovato automaticamente nel 2005 per altri 6 anni. Scadrà quindi nel 2011. Vorrei conoscere se e con quale anticipo devo dare disdetta per sciogliere la locazione e se a tale disdetta può e con quale motivazioni essere fatta opposizione. Il locale reso libero verrà usato per trasferirvi la farmacia o per una nuova locazione.

Giova preliminarmente osservare che nell'impossibilità di prendere visione del relativo contratto di locazione, il parere si deve attenere alle generiche disposizioni di legge in materia. Dalla formulazione del quesito, si evince che la locazione in oggetto è di natura commerciale e come tale, pertanto, soggetta all'applicazione della legge n. 392/1978.
Con riferimento alla durata della locazione, la legge soprarichiamata (art. 27, comma 1) dispone che la stessa non possa essere inferiore a sei anni quando l'immobile sia adibito ad attività di natura industriale, commerciale, artigianale. Il successivo art. 28 dispone, altresì, che le locazioni di immobili in cui siano esercitate le attività anzidette si rinnovano tacitamente di sei anni in sei anni.
Il meccanismo di rinnovo tacito così fissato esplica un effetto obbligatorio per il locatore, sottoponendolo di fatto ad un vincolo contrattuale della durata di 12 anni.
Per tornare al caso in esame, il contratto stipulato nel 1999, con prima scadenza nell'anno 2005, è già stato oggetto del rinnovo automatico obbligatorio per ulteriori sei anni, con prossima scadenza al 2011. Il vincolo di legge posto a carico del locatore, tuttavia, è limitato al primo periodo contrattuale: pertanto, dopo il primo vincolo durato 12 anni, il locatore potrà liberamente far cessare il rapporto con una dichiarazione di volontà. In tal caso, a norma dell'art. 28 citato, l'automatico rinnovo per ulteriori 6 anni (successivi ai primi 12) potrà non avere luogo ove il locatore provveda a dare regolare disdetta comunicando all'altra parte la propria intenzione di recedere, e ciò mediante l'invio di una lettera raccomandata che contenga il preavviso di almeno 12 mesi rispetto alla scadenza del contratto.
Quanto all'indicazione dei motivi della disdetta, si evidenzia come la stessa non sia, in questo caso, obbligatoria essendo la stessa prevista solo per il particolare caso di "disdetta" di cui all'art. 29, che ha ad oggetto la possibilità per il locatore di negare il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza (vale a dire già dopo i primi 6 anni). Il caso sottoposto a parere è, infatti, soggetto all'applicazione del recesso a norma dell'art. 28 sopra richiamato.
Il locatore potrà dunque porre termine alla locazione in corso provvedendo a comunicare al conduttore, per iscritto e con le formalità sopraindicate, la propria intenzione di disdire il contratto, avendo cura di inoltrare tale comunicazione almeno un anno prima della naturale scadenza del contratto, già prevista per il 2011.
Non assumono qui rilevanza le motivazioni della disdetta, che non potranno quindi costituire oggetto di contestazione formale da parte del conduttore.
Per completezza si rammenta che in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27 L. 392/78 predetto, che non sia dovuta a disdetta o recesso del conduttore, è dovuta allo stesso una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.